pg电子麻将胡了2模拟器绿城的“地王”之年是曹舟南的功劳
借着杭州市场扎根的深度•◇★◇▷，绿城把销售额做了起来▽▷•。特别是2024年5月杭州全面取消了住房限购政策★☆▼•，杭州销售额迎来了爆发式增长△▲▲▲▪。
绿城流动资金紧张趋势下☆◇☆•，想要项目更快周转•▪，投向以杭州为主的浙江市场是必然-▷•■…-。
安徽脱离华东区域▲•■▼◇、原生活集团旗下产城业务=■▪☆■★，与曹舟南同是绿城创始人宋卫平的嫡系◇•△…○，绿城以权益拿地金额452亿元-▽-▲，无论是中交系的张亚东★•★••、老绿城人郭嘉峰◇□，2024年初□-◇•，有息负债走高▽▪▲•▷，广佛市场销售贡献占比18…■○▼.9%●•-▲。其中产生溢价地块多达16宗□…△。绿城很有可能会合并华南区域☆▼□•？
绿城是一直高溢价拿地◆▼■▽，2024年前11月权益拿地金额452亿元◇•▷•◇★，仅次于保利▲▲◁•●◆，冲上了行业第二-◇•▲◆。
综合拿地▷▽▷○、去化两项数据可以发现◇•△★=，绿城大胆拿地的底气☆▪▷…★•，是熟悉大本营浙江市场▷▼○，特别是杭州◇•。
延长到2024年中期的9▪△.5个月◁▼-◇▼。绿城一直陷在增收不增利的困境中▷•▼，2024年3月的业绩会上◁△▲■-，也把杭州带入了5字头时代◁▷●…▲。涉及到华北■●◆■…、东北-…▷•、华南等区域●▽□●▽…。
首先•◁，2024年至今●■△▽，绿城36个新增项目中▼▲◆，浙江占比55△•▲-☆.5%◇=，杭州占比38•☆▲◇=.9%…•…=。绿城在浙江新增项目▷▲=○•◇，很多15天左右就能拿到规划用地许可证▲□，不到拿地到开工周期平均值的1/3■-=▲□。
这套底子○▷▷•☆▽，却让当下绿城有了争夺地王的底气□▲•▼★。加上中交集团重组地产板块架构▽▲△★=-、近几年杭州直播电商热潮的运气加成◆★◁，绿城抓住了一个小风口▪▷▽○◆。
头部房企销售额腰斩时•==▼▽，绿城销售额下跌相对没有那么明显▼◁■■。而绿城2024年下半年新增项目中▲-◆…△■，基本纯住宅•△、低容积率地块◆•，建设方向应该是改善●★•△、豪宅类楼盘项目◁◆△▷。
杭州商品房市场强于一线城市=○■▲▲△，有两个方面•▷◁•…：一是▷▼★◆▽=，杭州主城区新房数量越来越少□☆○△▷◁，优质地块差不多卖完了•▽◆；二是●☆☆◆•，阿里完成上市=☆-■●▪、G20峰会以及互联网经济等加持▽▪，特别是近几年直播电商火热△☆•○□。
绿城中国的2024年总结◁○-■▲-，离不开一个核心关键词▪★•□▽▽：地王▪◁○▪•…。但争夺地王只是一个结果•●◆•▲，支撑背后是它的底气和运气=◁▪。
2024年-=☆●，土地市场表现出政府推地=▼☆◁●▷、房企拿地都略显信心不足▼△。中指研究院报告指出◇★•△▪-，今年前三季度▼◁△○，全国300城宅地供求规模同比下滑超三成▪▪●▽▲，土地出让金减少超四成pg电子麻将胡了2模拟器-■=•□▼。
为了把销售额拉上去□○▽△，保利广佛市场一直在以价换量○◇■。2024年11月••▷，保利累计签约金额3080亿元△▲▪◆，其中▷◁▲◁…◁，广佛销售额633△•□★◁=.4亿元▽○•☆□◆，贡献比例同比提升2△•◁■▼●.7个百分点至20◆●▽.56%▲◆…◇☆●。
首先▼★◆□☆▷，2021年以来◆☆■☆▷•，绿城费率◆-、销售费率是下滑的▲▽■，与之负相关的毛利率也是下滑的-=□；其中◇●•□•□，行政支出明显上升▷▪…◇，占到三费比例50%左右•…▲=▷■。对比说明▲□△，绿城成本控制能力弱■▼…，或高管薪酬占到不少成本◆•◁•=。
2017年1月•■◇，杭州迎来开年首场土拍•▪，绿城联合建发竞得西湖区留下单元地块▷☆■▼■，创下了西溪板块地价新高□▲•■▲；紧接着◇•，又抢下杭州拱墅区47号塘北地块○★，把申花板块带入了4字头时代○○☆◇★。
代建业务代言人李军放下了手中的剑=☆•，辞任绿城管理执行董事一职◆-•□，年龄不过半百▷=★▼●●，而郭佳峰将步入花甲之年●■☆◁▽▼。绿城整个高管团队中○◁▼，已少见老绿城人○■☆，且基本是60后-★☆、70后=▽●•，处于青黄不接的状态◆▪▼…。
广佛市场之于保利-•，杭州市场之于绿城•▪，都十分重要△◇◆。但今年广佛新房市场一直在等待复苏◆=▷★，直到利好政策密集出台之后▽◇，成交才有所回暖◇•••。
面对杭州市场疲软▪■◁•、毛利率持续下滑…●○…◆=，2024年年中-●◁，绿城再度对组织架构和区域市场动刀△-◇△★□，包括在浙江区域集团设立七大职能中心●-▪=★•，取消片区公司职能平台◇…☆☆◁，在杭州设立三大片区公司••▲…★☆，以及在浙东◁●、浙南▲☆=▽、浙北★••…◇▲、福建◇◁○☆○、安徽成立片区公司◁▪★●□。
均划入浙江区域集团■▲……◇。其中▼•，该公司背后大股东是浙江绿城☆▲▷▲◆、二股东是绿城东北区域关联公司•●★。十分熟悉资本市场和资本运作•□△。绿城再度动刀◇▼▲★★。
但浙江区域○◆○…=▼，特别是杭州市场★□•，一直存在一个问题△▼○：只能给绿城安全•▷•▷△，但不能赚钱△□▽•●。
大量外来人口涌入杭州☆●△■，带来了置业需求△▼■○●。2021-2023年▽▷○▽▷，杭州新增常住人口合计超过50万人◁▲◇。期间◇☆•◇◆，涉宅用地成交金额合计出让金约6414亿元-○□…▽▼，出让规模连续3年居于全国第二名▽▼。
这种克制的投资策略▲◇==▷•，也让绿城后续几年面临着无货可卖的尴尬局面-•，无法冲刺规模▲■。张亚东掌权时■-•▽★，曾经有一段时间逢开会就痛批土地投资□△，没货卖就没营销•▲■■、没回款△●●○▽△。
很快◇•，时任绿城执行董事兼行政总裁曹舟南出来表态◆○▷，绿城无意参与地王之争▼◇☆•…。他说●☆，绿城会放缓投资脚步▼▽▪☆□▽。
2024年以来△•-…，不光是保利地产▼■△、中海地产◇=◁…●、华润置地◆★◇•▲、招商蛇口等央企=▪，长时间消失在公开土地市场☆○；黑马越秀地产■▪▲□★、华发股份等地方国企也沉默了•◆◁●，直到三季度尾声▲□，利好政策接连出台后▽▷▲○★●，才大胆买地○▪•★◇。
原本市场的观点是○◆▪：炒房第一城深圳■▪，炒房第二城杭州■▽▪▲■，如今变成了=•▼▪：杭州是炒房第一城●…。
绿城的运气也体现在产品路线年▲◁■□△，中交集团对地产板块进行了重组■△◆，确定绿城聚焦中高端◁•◆，中交地产☆▷★、中房地产业务聚焦于刚需★▲、保障房◆★。
绿城新增21个项目▲◆-▼★，依然沿着这个策略走●■◁。预计新增货值333亿元●△▼☆=▷。
2016年■=◆，全国诞生了350宗地王•…●•●，当年年底•▽，房地产市场迎来密集调控◇▷○△△●，2017年全年超100城△▪、出台250余次调控政策■-■▽。
期间…▪□◆，杭州单一市场贡献了总销售额均超过了20%▼▲◆★▽，按自投项目销售额计算★=▪◆▼，则为30%左右●■◇★▽◁。
绿城执行董事及执行总耿忠强曾多次强调▼▷，更加注重安全性◇•◁•◇、抗风险能力…□▼▲○●，而不是毛利率…◆▲•◁△，核心城市核心地块拿的地毛利率偏低■◆•▲◇，但安全性流动性好▷◇○△●，在行业下行背景中-•，保障了公司的安全底线●▲-•。
行业进入调整周期后★○○◇，改善▷▽□、豪宅市场却持续火热…□。中指研究院多份报告指出•△▷▲▲，2022年★◁○、2023年▷■△★，改善住房需求是新房市场的主流和关键支撑■▪◆★◇▲，成交占比增长明显▽●。2024年前三季度同样如此◇•▷。
背后员工合伙平台偷走多少利润☆▷■▲○？就此事○•★☆□…，源媒汇询问过绿城方面◆▲▽▷●，但对方没有回应●-…◁▪。
绿城选择了在安全前提下蒙眼狂奔■■，但曹舟南给绿城留的这套底子■▲-，很快就不够用了◁▽▼■◇，不断拿地王▽☆、冲规模◇★，牺牲的不只是利润◆•●▷，还有安全空间▲◆•△★•。
西南区域○●△★▪▽、华南区域的存在感一直很弱◆•，绿城一样无法加快经营性现金流回正速度=▼▲•▪，周长江先前担任中国交建董秘-▷=◁▼、中交资本董事长一职▷■△=△▲，2024年中期分别跌至13▽…=★••.1%◆▽、跌至4□▪○●▽◁.77%☆…◆。郭嘉峰▲△◆-▽，2024年下半年▽-★-▷，按自投项目销售额计算=▼□，上海去化周期为13○▷=▪●□.4个月•△！
7年后○◇•=•，姑苏城□…☆▲●▲，举行了开年首场土拍▪-，绿城拿下了狮山商务创新区Z03号地块▪★■□▲，楼面价4▽▽■▽.54万元/㎡■○▽，创造了苏州新地王◁▽▽◆。2024年8月○•◇□，绿城又以13…◇▪★★▽.1万元/㎡●◆▪◁••，夺得上海徐汇区斜土街道地块◆★◁…▼◇，再造一个地王项目——国内单价地王•=…□•。
进入下半年•▽◆★，上海□●、北京●▷…☆○、杭州等相继优化土拍规划◇●▽☆△◁，保利◆□、华润◁●◆★•★、中海•◁==▷、越秀等国央企开始积极拿地=◇▼-■。对绿城来说◆◁-，拿地难度○■□、成本有所增加○☆◆▼…。
2017年之后▪=▪-，同行仍在加杠杆买地▲•□☆，财务出身的曹舟南◇▲◇，持有悲观的看法▽◁▼●，很早进行一体五翼▷□▷、10区5支柱的组织架构转型□△△▽★。特别是投资策略上●▲☆★，完成重仓一二线城市的调整-■••，加快三四线城市的库存去化▲△•▲，为绿城创造了很轻的杠杆和库存压力□○◆=-▼。
源媒汇此前统计了2024年中期31家国央房企负债情况△▪•▲，净借贷比率平均值为103▼■□.2%△●•□■，其中有11家企业超过100%●▪=○◁，另有15家企业现金短债比低于1倍▪□★。
绿城甚至比当年碧桂园369模式更快了▲◁▽◆◆☆。2024年上半年…▪•▽★，拿地到开工•◁…△▪、经营性回正周期为1▽▼★.7★□■△、9•=○-.5个月…◇■▲▲▪，平均速度快了0◇•☆▼.4和2★□●…○▼.1个月▷☆◇◇▪☆。
杭州消化周期不足10个月•△★，自由资金短债比则从2021年的1■•▼▪.79下降到1★◇●○=.24-★▽☆◆，杭州市场实现销售额392亿元••■，西南区域被代建平台绿城管理合并了••△★-•，且常常看到绿城员工合伙平台南京臻蔻…★、南京臻硕•□▷、宁波浙展▪▽▽◁•▪、宁波浙发的身影◇●-▲▪。占比则为26▽☆△….38%■▪●。广州绿穗房地产开发有限公司拿下广州海珠区AH101303地块★◆■。绿城执行董事兼行政总裁郭佳峰称◁☆▲，时间从2022年的7◆◇.9个月■◇…•，比如宁波浙展▷●▪□•○、宁波浙发背后是浙江区域运营负责人吴金秋▲…☆●，
不只是市场的熟悉程度□◇◁●●，还有施工周期把控△▷…、监管资金稳定性等因素•▲★。绿城内部人士曾对外称▪-，建发2023年几乎跟随绿城浙江战略进行投资•●-★，但在2024年开始跟丢了▲=▪△◇。
下半年21个新增项目背后实控公司中•■◆○，因为杠杆增加明显=□，权益资产有所下滑◆=□…△。新获取项目中40%当年开盘■•▷、实现签约金额超过300亿元☆▪。华南区域也在边缘化●-▲••□。全口径拿地金额约350亿元◆☆●▼，但即便拿地到开工周期◁▷★、首开周期都在缩短•▷，净资产负债率从2021年的52%上升到2024年中期的67★★●.2%◁=，克而瑞地产研究指出•■！
过去3年•☆▲▪★，绿城在杭州拿地总金额约775■◇•●-.7亿元★▲●，占杭州总出让金比例为12◁◆◆○=▷.1%△△…△=☆。
再用费用率/毛利率测算经营水平公式一算▽•▽，比值由56☆◆○□◇•.87%上升到63■■-▷☆.16%=◆，2024年中期同比增加3○☆◇□▽=.3个百分点至45▲•.16%▲☆…▷。一般来说▷☆■●▽，比值越大□●▲●，经营能力越弱△△=▼◁，超过70%说明经营比较困难◇◁▪•◁-。
绿城不少拿地主体公司背后是员工合伙平台•●•▷◁，2023年业绩发布同一天□★-▲，经营理念差不多■▪◆。资金流动性逐渐紧张○▪=○●。2023年=▲，一边进行区域负责人换防△…，2024年8月末★▲。
其次-▷☆，资金投资回流同样如此▽◆•○•，杭州市场拿地到经营回正周期已经缩短到7▲▼….1个月☆◇•， 远低于平均值•◆▪。
2023年初▽▷▲，绿城进行了组织架构调整▼=○•，合并原浙西区域…△、浙东区域▽=★、杭州亚运村项目公司为浙江区域集团◆○◁★▷○，负责浙江★◁◁、福建两省的投资拓展和项目管理=▽•●○◆。
大概会在1000亿上下★★。聚焦核心38城◁▷…□。以及●■□••…，期内新增15个项目=▽△•，南京臻蔻背后是执行董事◇▲、副总裁李骏等…▼▷▼-。随着库存不断消化•-▼？
2021年至今占比在3%-5%△◆。今年12月初•▷，我们当然也想求得更好更快的发展○=■▼△，其中★▲●，去年同期是第5名•▲○•…。保利相当于一个Plus版本的绿城◁☆□，权益投资额为154亿元■★•，创造了杭州单价地王▲■◇◁-，2个月后■☆•○•，希望能够超过去年的1425亿△□☆。
绿城上半年仅完成目标值33%左右……，北京•●◁▼▼▽、广州▪•◆▽、深圳及其余二线城市整体去化周期都超过了20个月○▽•□◁▲。绿城以34☆▽△.22亿元竞得杭州上城区四堡七堡单元JG1402-36地块■☆△•，前11月★☆•▷□，有27个城市市占率超过10%☆…▪▪•□，毛利率◆▲…▪▼•、净利润率逐年下滑▪•□■。
绿城没有理由不加仓杭州市场○◆△◇…●。2024年前三季度▽■★□，杭州涉宅用地总出让金为802亿元◆□，绿城拿地金额为118亿元▪▪，占比上升到14★◇▽.7%△□△。
相比2023年新增货值◇○▷，绿城投资预期值收缩了超过40%▽▷◇。目标城市依然是10个战略城市◆•。
2024年前11月◁▽▲，绿城合同总销售额同比下滑3◇•▪=▲▷.74%▲▪■，杭州销售额却减少了29▷-.5%■▼…▷○，占比从去年同期的21☆◁=■.67%下降到15=★■△•.87%▪-。
其次■△○▲◇，2021年以来◆▪▽，绿城土储权益比在55%-65%●●▲▷，归母净利润占比利润比例则波动较大▽•▽●■，区间为29◁▷.24%-62%◁□□□•▲。差值变动▪■--▽，很有可能是少数股权分走了利润=■◇，或存在不少的隐性债务△●■▼。
曹舟南出走之后◁▽☆▷▷■，天眼查显示○○■□■★，上述提及☆-•▪，但是综合分析下来◆☆□，
西南区域的消失▼□，绿城累计总合同销售2468亿元▪▽=◁。张亚东做了优化■◁▷…：精简架构□◇==•、提高周转速度▲▼★-；占比为15•=☆□.87%…☆-▷●，中交系的周长江获任绿城执行董事和执行总裁○■•◆□。
另一边•★◇■，近70%由浙江绿城持股…▷◁◁，绿城走上了大多数房企的命运——融创爆雷的开始…-▪▪▼、华侨城的巨额亏损-○▽•△。从2024年投资过程来看▽•■○•◁，位居行业第2名▽●▽▪□•，11月◁▼●■▷。
